所在地

文京区本駒込

最寄駅

都営三田線「千石駅」2分

面積

74.39㎡（22.66坪）

築年月

2006年3月

賃料

512,000円（税別）

階建／階

12階建／1階

※一次診療圏：半径m

マーケティング情報

最寄駅からの距離

100m

最寄駅の人員

約31,200人/日

所得（都内23市区町村中）

6

利用区分の形態※1

近隣商業地域

テナント周辺※2

コンビニ・スーパーの数

3件

銀行・信用金庫、郵便局

3.件

美容院

7件

歯科医院

5件

【評価】

【立地環境考察】

エリアの特色とターゲット層

エリアの特色

文京区本駒込・千石エリアは、都内屈指の「教育熱心かつ健康意識が高い層」が居住するエリアです。所得水準も高く、安さや早さよりも「納得感」や「科学的な根拠」を求める傾向が非常に強いのが特徴です。

患者としてのターゲット層

・近隣に居住するハイレイヤーなファミリー層：子供の予防矯正や、両親の健康維持に投資を惜しまない。

・本駒込エリアのエグゼクティブ・シニア層：長く自分の歯を残したいという欲求が強い。

・三田線を利用する30〜40代の専門職・公務員層：ロジカルな説明（予防歯科の理論）を好む。

立地の強みとポテンシャル

・「角地・路面・ガラス張り」の三拍子：

文京区において、これほど「勝手に看板になってくれる」物件は稀です。不特定多数への認知ではなく、「毎日ここを通る数千人の地域住民」の潜在意識に刷り込まれる広告効果は、月数十万円の広告費に匹敵します。「ALBAの対面」というポジショニング：

「あそこは大きいけど、私はもっとじっくり診てほしい」という受皿として、最初から一定数の需要が保証されている状態です。

評価のポイント：

22.66坪というサイズを「弱み」ではなく、「濃密なコミュニケーションを実現するための戦略的サイズ」と捉えれば、これほど効率的な物件はありません。51.2万円の賃料は決して安くはありませんが、この視認性とターゲット層を考えれば、将来的な自費率やメンテナンス継続率で十分に回収できる「攻めの物件」と言えます。

入居までまだ時間がありますが、設計段階で「外からの見え方（信号待ちの視線）」をどうコントロールするかが、この物件を成功させる最大の鍵になりそうです。

この評価について、さらに補足が必要なデータや、内装レイアウトに関する懸念点などあればお聞かせください。