所在地

江東区住吉

最寄駅

都営新宿・半蔵門線「住吉駅」徒歩3分

面積

78.52㎡

築年月

2026年2月（予定）

賃料

653,125円

階建／階

6階建／1階

※一次診療圏：半径m

マーケティング情報

最寄駅からの距離

100m

最寄駅の乗降人員

93,000

所得（都内23市区町村中）

10

利用区分の形態※1

近隣商業地域

テナント周辺※2

コンビニ・スーパーの数

3件

銀行・信用金庫、郵便局

2件

美容院

6件

歯科医院

8件

【評価】

【立地環境考察】

4. エリアの特色
住吉は、猿江恩賜公園が近く、落ち着いた住環境がありながら、都心へのアクセスが極めて良いエリアです。蒲田のような「活気・実用性」と、代々木のような「洗練・信頼感」の中間に位置する、「堅実で健康意識が高いファミリー・単身者」が住む街です。長期にわたって定期検診に通い続ける固定客（ロイヤルカスタマー）を育成しやすい土壌があります。

5. 患者としてのターゲット層
・近隣マンションに住む30〜40代のファミリー層（子供の虫歯予防や矯正への関心が高い）。
・半蔵門線・新宿線を利用する通勤層（効率的で質の高いクリーニングを求める層）。
・昔からの地元住民（高齢層）（「自分の歯を残したい」というニーズに対し、予防の観点からアプローチ）。
・健康意識の高いDINKs（共働き夫婦）。

6. 診療内容の潜在的なニーズ
・小児予防・矯正：江東区のファミリー需要に応える、早期からの予防管理。
・徹底した歯周病メンテナンス：MTMに基づいた、将来の抜歯を防ぐためのプログラム。
・審美・ホワイトニング：都心通勤層に向けた、身だしなみとしてのデンタルケア。
・土日・夜間診療：仕事を持つ層からの強い要望（駅近1階ならさらに集客力増）。

7. 立地の強み
この物件の強みは、「圧倒的な賃料バランスと視認性」です。
・坪単価の適正さ：専有面積約23.75坪に対し賃料約65万円（坪単価約2.7万円）は、代々木の事例（坪4万円超）と比較して非常に効率が良く、損益分岐点を下げやすい設定です。
・2026年竣工の資産性：最新の配管設備やバリアフリー対応がしやすく、初期投資後のメンテナンスコストも抑えられます。
・1階路面の集客力：住吉2丁目のこのエリアは生活動線上にあり、看板効果だけで十分な新規患者が見込めます。

総評： 代々木の物件が「ハイエンド・自費重視」の戦略だとすれば、この住吉の物件は「地域一番の予防歯科として、保険診療をベースに自費メンテナンスへ繋げる安定経営」に極めて適した優良物件と言えます。23.75坪というサイズも、ユニット3〜5台を効率よく配置し、MTMを実践するのに理想的な広さです。