所在地

東京都荒川区西尾久

最寄駅

都電荒川線「小台駅2分」

面積

116.92㎡

築年月

1994年1月

賃料

440,000円

階建／階

12階/1階

※一次診療圏：半径m

マーケティング情報

最寄駅からの距離

160m

最寄駅の乗降人員

約4800人/日

所得（23市区町村中）

16位

利用区分の形態※1

近隣商業地域

テナント周辺※2

コンビニ・スーパーの数

1件

銀行・信用金庫、郵便局

1件

美容院

1件

歯科医院

1件

【評価】

【立地環境考察】

エリアの特色
西尾久は、都電荒川線沿線らしい地域性が残る住宅地です。大型ターミナル駅周辺のような広域商圏ではありませんが、マンション、戸建て住宅、商店街、学校などが混在し、地域住民の日常生活によって形成される安定した診療圏があります。

西尾久全体では、2025年3月時点で約2万6,500人が居住しています。このうち西尾久3丁目は約2,290人ですが、実際の診療圏には西尾久2丁目、5丁目、6丁目、足立区小台方面なども含まれます。

周辺には小台本銀座商店街、あっぷるロード小台、小台橋みずき通り商店会などがあり、昔から居住している住民と新しいマンション居住者が混在する地域です。

また、スーパーや日常的な買い物施設が複数あり、通勤客だけでなく、買い物、通学、送迎などによる地域住民の往来が期待できます。

患者として想定されるターゲット層

この立地で想定される主な患者層は、次のとおりです。

・西尾久2丁目、3丁目、5丁目、6丁目の近隣居住者

・小台駅を日常的に利用する通勤・通学者

・小さな子どもを持つファミリー層

・長年この地域に居住している中高年・高齢者層

・足立区小台方面から小台橋を経由する住民

・治療だけでなく、予防や定期管理を希望する患者

・段差が少なく、通いやすい歯科医院を求める高齢者や子育て世帯

都電荒川線は巨大な乗降客数を持つ路線ではないため、駅利用者だけを対象とするのではなく、半径500メートルから1キロ程度の地域住民を中心に考える必要があります。

潜在的なニーズ
予防歯科・定期メインテナンス
地域住民が繰り返し通える距離にあるため、担当歯科衛生士制や定期管理との相性がよい立地です。

一般歯科・歯周病治療
幅広い年齢層が暮らす住宅地であり、う蝕、歯周病、根管治療、補綴治療などの基礎的な需要が見込まれます。

小児歯科・口腔育成
周辺のファミリー層に対し、むし歯治療だけでなく、予防、歯並び、口腔機能、食生活まで含めた継続管理が考えられます。

義歯・口腔機能低下症への対応
高齢者層に対して、義歯治療、咀嚼機能の維持、口腔機能低下症への対応を明確にすることで、地域内での役割をつくることができます。

訪問歯科診療
将来的には近隣の在宅患者や高齢者施設への訪問診療も検討できます。ただし、周辺にはすでに訪問歯科を行う医院があるため、開業当初から主要な差別化要素とするには慎重な設計が必要です。

テナントの特徴と利便性
本物件の最大の利点は、約35.37坪の広さと1階路面という条件です。

この面積であれば、受付・待合室、カウンセリングスペース、個室または半個室の診療室、消毒・滅菌室、スタッフルームなどを比較的ゆとりを持って配置できます。初期はユニット4台程度で開業し、将来的な増設スペースを確保する計画も考えられます。

ただし、物件図面では約25.82㎡の倉庫部分が専有面積に含まれています。店舗部分は約91.10㎡であるため、実際に診療室として効率よく使用できる面積と動線を、設計前に精査する必要があります。
また、区画の一部が細長く変形しているため、表示上の約35坪をそのまま有効な診療面積として評価することはできません。ユニット数、バックヤード、患者動線、スタッフ動線を具体的な平面計画に落とし込んでから判断すべき物件です。

交通アクセス
最寄りの都電荒川線「小台駅」から徒歩2分であり、駅からの距離は良好です。
さらに、都営バスを利用して田端駅方面へ移動できるほか、尾久駅、足立小台駅も利用圏内にあります。西尾久三丁目、小台周辺には田端駅や駒込病院方面へ向かうバス路線もあります。荒川区内の交通アクセス
ただし、JR駅から直接徒歩数分という立地ではないため、広域からの患者誘致よりも、都電・バス利用者と近隣住民を中心とした商圏設定が適しています。

スタッフ採用についても、「田端駅からバス」「尾久駅から徒歩」「都電荒川線」という複数のアクセス方法を分かりやすく示す必要があります。

人通りの多さ
小台駅周辺には、商店街、スーパー、住宅、学校などがあり、朝夕の通勤・通学時間帯に加え、日中も買い物を目的とした地域住民の往来が見込まれます。
一方、山手線の駅前物件のように、通行量そのものが新患獲得につながる場所ではありません。通行人の飛び込み受診を期待するよりも、視認性のある外観、地域への認知活動、ホームページ、Googleビジネスプロフィール、紹介などを組み合わせ、徐々に地域内で定着する運営が適しています。

立地の強み
この物件の強みは、次の4点です。

・小台駅徒歩2分という駅からの近さ

・約35坪・1階路面という歯科医院を計画しやすい条件

・西尾久を中心とした安定した住宅人口

・小児から高齢者まで幅広い診療需要が期待できること

一方で、駅前には複数の既存歯科医院があり、競合環境は決して緩やかではありません。また、専有面積に倉庫部分が含まれ、区画形状にも制約があります。

総合評価
本物件は、立地条件だけで患者が集まる物件ではありませんが、地域密着型の歯科医院としては十分に検討価値があります。

小台駅徒歩2分、1階、約35坪、賃料44万円という条件は、東京都内の歯科開業物件として極端に割高ではありません。ただし、倉庫を含む有効面積と区画形状を考えると、賃料だけで「割安」と判断することもできません。

最大の課題は、駅周辺にすでに有力な歯科医院が複数存在することです。したがって、一般歯科、小児歯科、矯正歯科を一通り掲げるだけの開業では、既存医院との違いが伝わりにくくなります。

予防・メインテナンスを中心に、ファミリー層と高齢者層を継続的に管理する診療モデルを構築し、約35坪の空間をその体制が伝わる設計にできるのであれば、開業候補として一定以上のポテンシャルを持つ物件です。

総合的には、「物件条件は良好。ただし競合が強く、医院コンセプトと設計計画の完成度が成否を左右する立地」と評価します。