歯科開業物件紹介
No.20261020A／東京都豊島区北大塚
- 所在地
- 東京都豊島区北大塚
- 最寄駅
- JR山手線「大塚駅」徒歩5分
- 面積
- 131.02m2
- 築年月
- 2000年8月
- 賃料
- 990,000円（税込、共益費別）
- 階建／階
- 30階建／1階
【立地環境考察】
5. エリアの特色
JR山手線「大塚」駅徒歩5分に加え、都電荒川線「巣鴨新田」駅徒歩3分、丸ノ内線「新大塚」駅も徒歩圏内という、3路線マルチアクセスによる非常に強力な集客網を持っています。
大塚は繁華街のイメージもありますが、一歩奥に入ると強固な住宅密集地が広がっており、昼夜問わず人口密度が極めて高いエリアです。
また、下町的な横のつながり（口コミ効果）も期待できるため、一度「誠実で技術の高い歯医者」として地域に認知されれば、新患が途切れない安定した経営基盤を短期間で築くことができます。
6. 患者さんとしてのターゲット層
- 近隣のタワーマンションや戸建てに暮らすファミリー層： 子供の歯並びや虫歯予防への意識が高く、バリアフリーで通いやすい環境を求める親世代。
- 山手線・丸ノ内線を利用するビジネスパーソン・DINKs： 平日夜や土日に、計画的かつ高効率（タイムパフォーマンス重視）で精密な治療・ホワイトニングを求める層。
- 地域に長年定住しているシニア層： 雑居ビルの階段を嫌い、1階で安心して「生涯自分の歯で食べるためのメンテナンス」を任せられる歯科を探している層。
7. 立地の強みと固定費のリスクヘッジ
総賃料は管理費込みで約104.5万円（税込）と、額面だけを見れば決して安くはありません。
しかし、「山手線徒歩5分の1階路面」かつ「約40坪の歯科居抜き」という極めて希少性の高いスペックを鑑みれば、坪単価（約2.6万円/坪）は都心の一等地としては非常に適正、むしろ戦略的価値の極めて高い価格設定です。
前述の通り、歯科居抜きによる「初期投資の圧倒的な削減」ができるため、開業時の借入総額（デット）を低く抑えることができます。
これにより、月々の元利返済負担が軽くなるため、この100万円超のランニング家賃を十分に相殺・カバーできる財務健全性を担保できます。
また、山手線駅近という圧倒的な立地ブランドは、今後の歯科医師・歯科衛生士の「採用（求人）」において、競合に対して絶大な優位性を誇ります。
■ 総評
本物件は、「初期投資を極限まで抑えつつ、山手線駅近の圧倒的な集患力と求人力を手に入れる、現代の都市型歯科開業における『最高峰のチート物件』」です。
40坪という黄金サイズ、タワー足元の1階路面、そして何より「歯科居抜き」という条件が揃うチャンスは、数年に一度あるかないかのレベルです。
初期の工事費を大幅に浮かせられるため、キャッシュアウトのリスクを最小限に抑えながら、初月からロケットスタートを決めることが十分に可能です。
一般歯科・小児歯科で地域密着の強固な基盤（保険診療）を作りつつ、その視認性の高さを武器にインプラント、審美、マウスピース矯正などの高単価な自費診療へと繋げる、ハイブリッドで極めて打率の高い王道経営を実現できる優良物件として、太鼓判を押して推薦いたします。
※一次診療圏：半径m
クレセルのエリアマーケティング
クレセルの物件調査は、コンサルタントが現地に直接訪問して商圏内の競合、人の流れ、臨床のトレンド、開業資金や経営についてまで成功事例を元に詳しく調査しています。
調査ソフトなどを使用した机上調査だけではわからない成功するための開業地としてのポテンシャルを現地を歩き回って調査します。
調査について詳しくはこちらから
マーケティング情報
- 最寄駅からの距離
- 400m
- 最寄駅の乗降人員
- 約109,000人/日
- 所得（23市区町村中）
- 12位
- 利用区分の形態※1
- 商業地域
テナント周辺※2
- コンビニ・スーパーの数
- 6件
- 銀行・信用金庫、郵便局
- 1件
- 美容院
- 6件
- 歯科医院
- 4件
- ※1
- 住宅地域：低層住宅地・中高層集合住宅地
- 商業地域：駅前・オフィス街・官庁街・市町村役場街
- 近隣商業地域：近隣住民が買い物、飲食をする店舗と住宅が混在する地域
- ※2
- 半径200m以内
【評価】
【立地環境考察】
■ 立地環境考察（コンサルタントによる商圏分析）
1. 競合要素と差別化のポイント
本物件が位置する大塚駅北口エリアは、古くからの商業地とレトロな街並みが残る一方で、近年はタワーマンションの建設や駅前再開発が進み、現役世代のファミリー層や単身ビジネスパーソンの流入が活発な「新旧が融合する街」です。
周辺の競合医院は、昔ながらの「削って詰める」治療を中心とした小規模なビル診が多く、バリアフリー対応や最新のデジタル設備、あるいは予防を仕組み化した医院は多くありません。
ここで、本物件の最大の武器である「1階路面」を活かし、「仕事帰りや休日に家族で通える、完全個室・精密デジタル診療を完備した次世代型総合歯科」を打ち出すことで、既存の医院に満足していなかった高感度な新住民層を一網打尽にできる圧倒的な差別化ポテンシャルを秘めています。
2. 「39.64坪×1階路面×歯科居抜き」の爆発的な機動力
専有面積は約39.64坪。これはドクター1名と歯科衛生士数名で回す上で、最も生産性と動線効率が最大化する「黄金の35〜40坪ゾーン」にジャストミートしています。
ユニット（チェア）を4〜5台ゆったりと配置でき、一般診療と予防メインテナンスのエリアを機能的にセパレートすることが可能です。
さらに決定的な強みは「前テナントが歯科クリニック（造作残置あり）」という点です。
通常、スケルトンから1階路面で開業する場合、数千万円規模にのぼる床下の配管工事（給排水・バキューム）やレントゲン室の鉛防護工事が必要ですが、本物件はこれらの初期投資（イニシャルコスト）を劇的に圧縮できます。
浮いた資金を最新の高度医療機器（CTやマイクロスコープなど）の導入や、開業初期の広告宣伝費にフルスイングできるため、競合に対して圧倒的なアドバンテージを持ってスタートできます。
3. 30階建タワーの足元×歩道面による「信頼のブランド効果」
物件は30階建てのランドマークタワーの1階部分に位置し、前面にはゆったりとした歩道が整備されています。この「タワーマンションの1階」というステータス自体が、患者さんに対して強力な「安心感」と「信頼性」を無意識に植え付けます。
間口が広く、歩行者からの視認性が抜群であるため、ガラス面を活かしてクリーンで温かみのある院内をアピールすれば、毎日の通勤・通学客や近隣住民に対する「巨大な無料の認知看板」として機能します。
ベビーカーや車椅子、高齢者の方でも靴のままストレスなく入れるノンステップのバリアフリー設計をアピールするのにも最高の構造です。
4. 競合歯科医院の傾向
大塚駅周辺の競合は、平日の夜間診療や土日診療に対応しきれていない古いスタイルの医院が目立ちます。
また、都心部特有の「雑居ビルの2階以上でエレベーターが狭い・入りにくい」という物理的ハードルを抱えた医院も多いです。
本物件で「1階路面・Web予約完備・平日の夜間および土日診療対応」という現代の患者ニーズに完璧に最適化したパッケージを提示するだけで、周辺の多忙なビジネスパーソンやファミリー層にとっての「ファーストチョイス」へ容易に上り詰めることができます。
5. エリアの特色
JR山手線「大塚」駅徒歩5分に加え、都電荒川線「巣鴨新田」駅徒歩3分、丸ノ内線「新大塚」駅も徒歩圏内という、3路線マルチアクセスによる非常に強力な集客網を持っています。
大塚は繁華街のイメージもありますが、一歩奥に入ると強固な住宅密集地が広がっており、昼夜問わず人口密度が極めて高いエリアです。
また、下町的な横のつながり（口コミ効果）も期待できるため、一度「誠実で技術の高い歯医者」として地域に認知されれば、新患が途切れない安定した経営基盤を短期間で築くことができます。
6. 患者さんとしてのターゲット層
- 近隣のタワーマンションや戸建てに暮らすファミリー層： 子供の歯並びや虫歯予防への意識が高く、バリアフリーで通いやすい環境を求める親世代。
- 山手線・丸ノ内線を利用するビジネスパーソン・DINKs： 平日夜や土日に、計画的かつ高効率（タイムパフォーマンス重視）で精密な治療・ホワイトニングを求める層。
- 地域に長年定住しているシニア層： 雑居ビルの階段を嫌い、1階で安心して「生涯自分の歯で食べるためのメンテナンス」を任せられる歯科を探している層。
7. 立地の強みと固定費のリスクヘッジ
総賃料は管理費込みで約104.5万円（税込）と、額面だけを見れば決して安くはありません。
しかし、「山手線徒歩5分の1階路面」かつ「約40坪の歯科居抜き」という極めて希少性の高いスペックを鑑みれば、坪単価（約2.6万円/坪）は都心の一等地としては非常に適正、むしろ戦略的価値の極めて高い価格設定です。
前述の通り、歯科居抜きによる「初期投資の圧倒的な削減」ができるため、開業時の借入総額（デット）を低く抑えることができます。
これにより、月々の元利返済負担が軽くなるため、この100万円超のランニング家賃を十分に相殺・カバーできる財務健全性を担保できます。
また、山手線駅近という圧倒的な立地ブランドは、今後の歯科医師・歯科衛生士の「採用（求人）」において、競合に対して絶大な優位性を誇ります。
■ 総評
本物件は、「初期投資を極限まで抑えつつ、山手線駅近の圧倒的な集患力と求人力を手に入れる、現代の都市型歯科開業における『最高峰のチート物件』」です。
40坪という黄金サイズ、タワー足元の1階路面、そして何より「歯科居抜き」という条件が揃うチャンスは、数年に一度あるかないかのレベルです。
初期の工事費を大幅に浮かせられるため、キャッシュアウトのリスクを最小限に抑えながら、初月からロケットスタートを決めることが十分に可能です。
一般歯科・小児歯科で地域密着の強固な基盤（保険診療）を作りつつ、その視認性の高さを武器にインプラント、審美、マウスピース矯正などの高単価な自費診療へと繋げる、ハイブリッドで極めて打率の高い王道経営を実現できる優良物件として、太鼓判を押して推薦いたします。
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物件についてのお問い合わせは無料です。
弊社と顧問契約を結んでいる方、弊社の紹介者・スタディーグループ・弁護士法人・会計事務所などからご紹介がございます方は簡易商圏調査を3回まで無償でご提供いたしますので、その旨お申し出てください。
上記に該当しない方は、簡易商圏調査を一回あたり3,000円+消費税でご提供いたします。
